Поради юриста

Кожен день люди роблять тисячі угод. Коли предметом таких договорів є нерухоме майно, необхідно бути гранично уважним і обережним.

- Я уклав договір купівлі-продажу двокімнатної квартири, але він ще не зареєстрований у ЕГРП. Скажіть, яку відповідальність я понесу, якщо відмовлюся від виконання договору? У ньому говориться, що відповідальність сторін визначається у відповідності з чинним законодавством. Гроші ще не платив, квартиру не отримував. Костянтин Белавскій, Москва

- Згідно з чинним законодавством договір купівлі-продажу житлового приміщення підлягає обов'язковій державній реєстрації та, відповідно, вважається укладеним тільки після неї. Таким чином момент укладання угоди - момент її державної реєстрації. Підписаний і навіть нотаріально засвідчений договір у вашому випадку не є договором купівлі-продажу квартири, якщо він не зареєстрований. Тобто ви не зобов'язані платити чи отримувати нерухомість, оскільки незареєстрований договір не породжує ніяких зобов'язань у сторін. Можете бути спокійні: відповідальність для вас не передбачена.

- Квартира знаходиться у спільній власності пайове трьох осіб. Один із власників збирається продавати свою частку, причому вже знайшов покупця. 0 те, що він продає свою частку, стало відомо вже на стадії підготовки всіх документів. Двоє інших власників згодні викупити цю частку, але їм ніхто не пропонував її купити. Що робити в цій ситуації? Павел Абрамкін, Серпухов

- У відповідності з Цивільним кодексом РФ при продажу частки у спільній власності інші учасники мають переважне право купівлі продаваної частки за ціною, за яку вона пропонується, і на інших рівних умовах. Якщо продавець реалізує свою частку з порушенням переважного права купівлі, то будь-який інший учасник пайове власності протягом трьох місяців через суд може вимагати перевести на нього права та обов'язки покупця. Крім того, продавцеві частки навряд чи вдасться зареєструвати договір купівлі-продажу без документа, що підтверджує відмову інших учасників від права переважної купівлі, або документа, який свідчив би про те, що продавець у письмовій формі сповістив інших учасників про намір реалізувати свою частку. У цьому випадку державна реєстрація повинна бути припинена.

- У нашому будинку деякі кімнати розділені перегородками. Вважається Чи це переплануванням? Чи маємо ми право прибрати такі перегородки самостійно?
Андрій Раскина, Москва

- Якщо мова йде про перегородках від підлоги до стелі, які ділять кімнату на кілька кімнат або є внутрікомнатнимі стінами, то їх створення або ліквідація є переплануванням. Якщо ви говорите про звичайних офісних перегородках, то їх установка швидше відноситься до перебудови. У будь-якому випадку дізнайтесь, отримано чи погодження на зміни внутрішнього вигляду приміщень. Якщо ніяких погоджень немає і перегородки не варті в плані БТІ, ви маєте право їх знести. А якщо вони узгоджені або відзначені на плані, тоді й прибирати їх доведеться тільки після отримання відповідного дозволу.

- Я купую квартиру. Договір купівлі-продажу складений у нотаріуса, підписаний сторонами. У ньому є пункт про задатки в розмірі 50 тис. руб., Які я повинна віддати продавцю при підписанні договору, якщо відмовлюся від виконання договору - завдаток залишається у продавця. Так як змінилися обставини, я має намір відмовитися від покупки, але не хочеться «дарувати» 50 тис. руб. продавцю. Що робити? Валентина Кузьміченкова, Москва

- Можна і потрібно забрати свої гроші у продавця. Як зрозуміло з питання, договір купівлі-продажу не зареєстрований в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним і не вважається укладеним.
Передані до реєстрації гроші за квартиру не є ні задатків, ні авансом. Оскільки грошове зобов'язання ще не виникло, то дані суми слід розглядати як марна збагачення продавця.
Отже, ви маєте повне право вимагати у продавця свої гроші. Якщо він відмовиться повертати вам отриману суму, подавайте на продавця до суду. Судове рішення має бути на вашу користь.

- Мій брат хоче взяти кредит в банку на купівлю житла і попросив мене стати його поручителем. Що мене чекає, якщо брат не зуміє розплатитися по кредиту?
Евгений Червоних, Москва

- Як сказано в Цивільному кодексі РФ, якщо боржник не виконує або виконує неналежним чином зобов'язання, яке забезпечено порука, позичальник і поручитель відповідають перед кредитором солідарно. Виключення складають випадки, коли закон або договір поруки передбачають субсидіарності (додаткову) відповідальність поручителя.
У разі солідарної відповідальності кредитор має право вимагати повернення боргу як від усіх боржників спільно (брат і ви як поручитель), так і від будь-якого з них окремо, притому як усієї суми повністю, так і її частини.
За загальним правилом поручитель відповідає перед кредитором у тому ж обсязі, що й боржник, включаючи сплату відсотків, відшкодування судових витрат по стягненню боргу та інших збитків кредитора, викликаних невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання боржником.

- Я є власником нерухомості нежитлового призначення. Півроку тому здав приміщення в оренду індивідуальному підприємцю. Перші місяці він справно платив - в термін і в повному обсязі. Але ось уже два місяці грошей від нього не надходило. Орендар кажlий раз запевняє, що заплатить через два-три дні. Чи маю я право вимагати з нього крім орендної плати ще й відсотки? Алексей Барико. Подольск

- Ви маєте повне право вимагати сплати відсотків. Згідно з п. 1 ст. 395 Цивільного кодексу РФ, за користування чужими грошима внаслідок їх неправомірного утримання, ухилення від їх повернення або іншої прострочення повинні бути сплачені відсотки на суму цих коштів. Цією ж статтею встановлено загальний порядок визначення розміру відсотків, що залежить від існуючої за місцем проживання кредитора (якщо кредитор - юридична особа, то за місцем його перебування) облікової ставки банківського відсотка на день виконання грошового зобов'язання.
При стягненні боргу в судовому порядку суд вправі задовольнити вимоги кредитора, виходячи з облікової ставки банківського відсотка на день пред'явлення позову або на день винесення рішення. Але сторони при укладенні договору мають право передбачити й інший розмір відсотків. Вони стягуються за день сплати боргу кредитору, якщо законом, іншими правовими актами або договором не встановлено для нарахування відсотків більш короткий термін.
До того ж ви можете зажадати в суді достроково розірвати договір оренди відповідно до ст. 619 ГКРФ: у зв'язку з тим, що орендар більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну не вносить орендну плату.

- Ми вже досить довго орендуємо приміщення. Через півроку закінчується термін оренди, хочемо його продовжити. Чи потрібно реєструвати угоду про продовження оренди?
Елена Мавроматіс, Химко

- По всій видимості, ваш договір оренди був зареєстрований. Будь-які зміни та доповнення до зареєстрованого договору також підлягають реєстрації. Тому ви повинні звернутися в федеральну реєстраційну службу. Крім того, якщо договір оренди завірений нотаріусом, додаткову угоду теж посвідчується нотаріально.

- Ми з чоловіком уклали шлюбний договір. За його умовами при розлученні я отримую квартиру, якщо відмовлюся від аліментів. Зараз йде шлюборозлучні процес. У суді нам сказали, що відмовитися від аліментів я не можу. Чи означає це, що весь договір недійсний, а я залишаюся без квартири? Надія Зеленіна, Зеленоград

- По-перше, шлюбний договір регулює лише майнові інтереси подружжя і не стосується прав дітей (тим більше на аліменти). По-друге, відмова одного з подружжя від аліментів недійсний, оскільки порушує інтереси дитини.
По-третє, законодавством встановлено, що недійсність частини договору не означає недійсність усього договору. Так що пункт договору про те, що ви отримаєте квартиру, залишається в силі.

- Здав невеликий павільйон. У договорі оренди зазначено, і що в разі прострочення платежу орендар зобов'язаний внести неустойку в певному розмірі. Орендар спізнився з оплатою на тиждень. Я зажадав крім орендної плати ще й неустойку, на що орендар сказав, що прострочення платежу була незначною і не принесла мені ніяких збитків. Хто правий? : - Зармайр Оганесян. Москва

- Як випливає з п. 1 ст. 330 Цивільного кодексу РФ, неустойка - це визначена законом або договором сума, яку боржник зобов'язаний сплатити кредитору в разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання. Якщо орендар не вніс орендну плату в термін, визначений договором оренди, то це відноситься до неналежного виконання зобов'язань.

- Ми орендуємо частину будівлі. У договорі вказана орендована площа та адреса будинку. Чи достатньо цих даних?
Григорій Дзекун, Москва

- Відповідно до законодавства у будь-якому договорі має бути визначено його предмет. Оскільки ви знімаєте не всі приміщення, а тільки його частину, в тексті договору варто вказати всі орендоване приміщення. В принципі, якщо ви орендуєте приміщення на короткий термін і договір не підлягає реєстрації, можна залишити все як є.
Але майте на увазі існує ризик, що договір визнають недійсним (за позовом будь-якої заінтересованої особи, у тому числі однієї із сторін) у зв'язку з тим, що в ньому не визначено предмет. Крім того, у разі виникнення будь-яких претензій по договору вам не вдасться довести, які саме приміщення вам повинні були здати в оренду. Так що у ваших інтересах вказати все досконально. Крім цього при реєстрації договору від вас і орендодавця необхідно прикласти до даного документу копії поверхових планів, де відзначені всі орендоване приміщення.

- Я взяв кредит в банку під заставу квартири. Гроші я отримаю лише після реєстрації договору іпотеки. Минуло вже півтора місяці, а договір все ще не зареєстрований. Чи можу я скаржитися на реєстраторів, якщо так - то куди? Що таке призупинення реєстрації та як його оскаржити? Михайло Некупов. Москва

- Реєстраційні дії повинні відбуватися протягом місяця. Якщо, на вашу думку, дії реєстратора незаконними, подайте скаргу до вищої інстанції. Також ви можете звернутися з відповідною заявою до суду. Відповідно до закону, якщо існують обставини, що перешкоджають реєстрації прав або угод з майном, реєстратор має право призупинити реєстрацію, повідомивши про це сторони угоди. У своєму листі він повинен привести причини призупинення. Якщо причиною послужили проблеми з документами, які ви надали, реєстратор зобов'язаний перерахувати ці недоліки. Якщо призупинення пов'язана з неправильним оформленням зданих документів, реєстратор має право призупинити реєстрацію на місяць для виправлення виявлених недоліків. Якщо вони не будуть усунуті, у реєстрації відмовлять. Порядок оскарження рішення реєстратора про призупинення аналогічний наведеного вище: треба звернутися у вищестоящий орган або відразу в суд.