Не перевіряти, а довіряти?

Іноді дуже складно розібратися, хто винен в псуванні майна в орендованій квартирі - необережне клієнт або неуважні господар, не подбали про умови зберігання своєї меблів або цінних предметів. А от якщо б власник і наймачем підписали правильно складений договір або квартира перебувала в довірчому управлінні у ріелторів, неприємних ситуацій вдалося б уникнути.

Неповний список ПРОБЛЕМ

Так звані побутові негаразди займають перші позиції у списку проблем, пов'язаних з наймом житла в сегменті бізнес-класу. Для «еліти» питання стоїть не так гостро - зустрічаються затримки з виплатами, часом тривалі (до місяця), але не більше. А в тому, що до меблів та ремонту орендарі ставляться недбало і без належної поваги, нічого дивного немає, адже для них знімна квартира - тимчасовий притулок. Якщо майну орендодавця нанесений збиток, все вирішується без особливих труднощів - або господар прощає мешканця, або останній виплачує штраф. Однак загальні витрати, пов'язані з амортизацією квартири, несе власник.

Найчастіше після тривалого проживання людини залишаються неоплачені телефонні рахунки, заборгованість за Інтернет або супутникове ТБ, виявляється нестача дрібних речей (статуетки, посуд і т.д.). Причому орендар щиро переконаний, що це його добро - за кілька років він свыкается з ним, як з власним, що і призводить до непорозумінням.

Але все ж таки основною проблемою при зніманні житла ріелтори в один голос називають достроковий виїзд. Іншими словами, до ¬ говір укладали на рік з можливістю пролонгації до трьох років, однак в якийсь момент наймача розриває угоду в зв'язку з изменившимися умовами. На жаль, від подібного орендодавець не захищений, від цього ризику досить складно застрахуватися. В соответствии с законодательством наймача має право розірвати контракт в односторонньому порядку без пояснення причин, у той час як орендодавець такого права не має (при дотриманні квартирантів умов договору). У цьому випадку єдине, що в змозі допомогти ріелтор, - прописати умова, що при достроковому розірванні угоди страховий депозит (сума, що дорівнює місячній вартості житла і в обов'язковому порядку одержувана з першої орендної платою) залишається у господаря.

ГЛАЗА бояться - РУКИ РОБЛЯТЬ

У принципі, обидві сторони не застраховані від виникнення форс-мажорних обставин. Скажімо, якщо орендодавець не має можливості або бажання регулярно перевіряти стан квартири, не виключена проблема зі здачею її в суборенду або проживанням в ній більшої кількості постояльців, ніж обумовлено. (Випадки суборенди елітної нерухомості зустрічаються рідко - в силу специфіки ринку: занадто великий ризик). Наявність зайвих людей в квартирі основний наймачем часто пояснює тим, що прийшли гості - родичі, друзі. Тим не менше не варто втрачати пильності.

Часом господар ставить умова не тримати домашніх тварин, і потенційний орендар, намагаючись отримати понравившееся житло, стверджує, що в нього їх немає. Приходячи раз на місяць за оплатою й заодно оглядаючи будинок, власник може нічого не помітити, хоча це мало ймовірно - адже запах або вовна приховати складно. Обман завжди неприємний, але якщо в договорі таке умова не прописано, вигнати жильца неможливо. За словами ріелторів, до 5% угод розривається саме з цієї причини.

Зри в корень

Дуже важливо юридично грамотно скласти договір. У ньому повинні бути, по-перше, чітко прописані паспортні дані господаря і квартиранта - наймодателя та наймача (а також всіх осіб, які будуть проживати з останнім), найменування переданої в оренду житлоплощі, її характеристики і точну адресу. Наприклад: «найм передається трикімнатна квартира загальною площею 100 кв. м, розташована за адресою: м. Москва, вул. Арбат, д. 3, кв. 5 ».
По-друге, необхідно визначити зобов'язання та права сторін. Це і терміни оплати оренди, і сума, яка не може змінюватися під час дії контракту. Якщо власник зацікавлений у перевірці стану квартири і майна, то в текст угоди необхідно внести пункт про його право, наприклад, раз на місяць оглядати житло, але у присутності наймача. Слід також уточнити, хто оплачує комунальні послуги і телефон. Крім того, рекомендуємо обговорити таку обов'язок орендаря, як передача наймодателю при підписанні документа певної грошової суми (застави) у забезпечення відшкодування можливих збитків.

Звичайно, не всі проблеми вдасться вирішити за допомогою договору. Скажімо, дуже складно помітити пропажу якихось дрібних предметів - все залежить від уважності господаря. Іноді в договорі прописують навіть такий екзотичний пункт, як заборона пересувати меблі. Деякі ріелторські компанії радять господарям нерухомості залишати інструкції з експлуатації побутової технікою - щоб уникнути проблем. Щоб захистити себе від усякого роду неприємностей (пожежа, затока), квартиру краще застрахувати. Це може зробити як власник житла, так і наймача.
При пошкодженні майна чоловік, що проживає в квартирі і відповідальний за псування, повинен відшкодувати збиток - закон в цьому випадку однозначно на стороні орендодавця. Як правило, збиток стягується господарем із страхового депозиту (суми, що дорівнює місячній вартості проживання, внесеної наймачем при вселення), а якщо цього недостатньо, орендар платить додатково. Можлива також заміна зіпсованих предметів меблів і обстановки на рівноцінні (за домовленістю з власником). Але будь-які форс-мажорні обставини краще постаратися обумовити в контракті.

Неоплачені рахунки за телефон і Інтернет, інші побутові борги можна компенсувати з страхового депозиту, який, в принципі, і стягують з такою метою. Депозит повертають клієнту не відразу після виїзду з квартири, а в середньому через кілька тижнів. Зазвичай не пізніше цього терміну на адресу квартири і приходять рахунки.

Звалити на чужі плечі

Оскільки оренда міського житла користується попитом не тільки у росіян, але й у іноземців, сервіс доводиться ви ¬ водити на міжнародний рівень. Років п'ять-сім тому з'явилося таке поняття, як довірче управління. Воно прийшло на зміну послуги суборенди і зараз активно завойовує ринок. Зазвичай це актуально для власників, які не живуть в Москві і хочуть регулярно отримувати гроші за нерухомість, не займаючись нею взагалі.

У такому випадку клієнт укладає договір, і за порівняно невеликі гроші (10-20% від щомісячної орендної плати) агентство бере на себе всі турботи. К примеру, забезпечує допомогу з перевезенням меблів, дрібним ремонтом, списання показань лічильників, організацією роботи покоївки, прийняттям грошей від орендарів. Якщо на момент підписання угоди квартира ще вільна, ріелтори можуть отримати ключі і показувати її самостійно.
Для наймача ця ситуація досить вигідна: він має справу з юридичною особою, тому рішення будь-яких виникаючих питань відбувається набагато оперативніше і в рамках укладеної угоди. У той же час для орендодавця довірче управління - величезна економія часу за відносно невелику винагороду. З агентства легше щось вимагати за ремонт, за невивезенний сміття і т.д. Фірма несе серйозну відповідальність і ризикує не тільки юридично, але і власним брендом.

Погоджуючись на послугу довірчого управління, клієнт може вибрати один із трьох пакетів: мінімальний, середній (найпопулярніший) і максимальний. В кожен комплекс входить певний набір послуг. Мінімальний пакет гарантує допомогу компанії в пошуку орендаря та здійсненні невеликого контролю над квартирою. В рамках середнього наймача зобов'язаний буде зробити ремонт і придбати в будинок дрібну побутову техніку. Максі-пакет включає в себе широкий спектр послуг: це і косметичний ремонт житла, і придбання побутової техніки та різноманітного обладнання. Крім того, орендодавець може сформувати свій власний пакет.