- Планую придбати квартиру. Як здійснити перевірку документів і юридичної історії житла, щоб надалі ніхто не зміг оскаржити угоду?

  - При здійсненні угоди краще скористатися послугами юристів або спеціалізованих відділів ріелторських компаній по перевірці документів. Механізм, який реалізують при юридичній експертизі житла, що купується, передбачає наступні етапи. По-перше, отримавши інформацію про квартиру, ріелтори, як правило, аналізують її історію від першої до останньої угоди, звертаючи увагу на те, діяли в відношенні нерухомості арешти, заборони, чи мали місце судові розгляди, пов'язані з даним житлом. По суті, подібний аналіз виявляє відсутність або наявність протипоказань для купівлі квартири. Також фахівці з нерухомості обов'язково отримують архівну виписку з будинкової книги (людині з боку її можуть не надати) і дивляться, хто раніше проживав у квартирі і куди вибув. Більш того, якщо з'ясовується, що людина виписали, допустим, в ближнее Підмосков'ї, представники солідних ріелторських компаній не лінуються перевірить, чи був він реально зарегестрирован за вказаною адресою. Також співробітники агентств беруть довідку, що підтверджує, що продавець не перебуває на обліку в психоневрологічному диспансері. Після виконання всіх цих дій ріелтор надає покупцеві документ, що засвідчує, що останній придбав "безпечне" житло. Таким чином, угоду купівлі-продажу квартири краще здійснювати через агентство, щоб уникнути помилок на різних етапах. Максимально економний варіант - укладання договору супроводу угоди (у цьому випадку ріелтори підключаються на стадії оформлення документів).

  - Звернувся в агентство нерухомості для допомоги в альтернативному обміні: хочу продати однокімнатну квартиру у станции метро "Спортивна" і купити двокімнатну у спальному районі. Уклав договір, заплатив аванс. Але буквально через кілька днів сам знайшов підходящий варіант: і покупця для свого житла, і продавця квартири в Бутов. Агентству залишилося тільки оформити документи. Чи повинні мені повернути хоча б частину авансу?

- Швидше за все компанія не поверне вам гроші в силу несклькіх причин. Те, що ви самостійно знайшли покупця свого майна і продавця житла в Б утове, - це далеко не вся робота, яку доводиться проробляти при обміні. Необхідно перевірити правовстановлюючі документи і юрідческую чистоту квартири, дізнатися, чи не накладено чи на неї будь-яке обтяження. Потрібно визначити, хто раніше був тут зареєстрований і куди виписали, чи були средіпропісанних неповнолітні. Варто перевірити, чи не складаються чи собственніткі квартири на обліку в наркологічних диспансерах. Крім того, важливо, яка "ланцюжок" вибудовується, адже з усіма учасниками угоди і слід погодити умови її проведення, щоб всі договори купівлі-продажу вдалося підписати в один день. Здійснити повну перевірку і залагодити всі проблеми здатне тільки агентство нерухомості. Звичайно, ця робота не видно, але компанія неодмінно її проведе і повідомить, чи можна придбати вподобану квартиру. Таким чином, ви платите не тільки за підбір продавця і покупця, на самом деле функцій у агентства набагато більше. Швидше за все організація, з якою ви співпрацюєте, покупця на вашу власність і продавця альтернативного житла шукала, виходить, свої зобов'язання за договором виконувала.

  - Купую квартиру в Москві, яку продає не власник, а його родич за дорученням. На цьому документі стоять підпис і печатка нотаріуса з іншого міста (Пскова). Чого варто побоюватися при подібній угоді?

  - Купувати житло за дорученням небезпечно. Необхідно переконатися в дійсності даного документа і в бажанні власника продати квартиру, адже він може скасувати доручення в будь-який момент. І так як складена вона в Псков, перевірити дійсність папери дуже складно. Для цього потрібно їхати в зазначений місто і особисто спілкуватися з нотаріусом.
У даній ситуації треба побачити власника квартири і переконатися, що він справді знає про продаж майна і хоче її реалізувати. Крім того, людина має пояснити, чому він не зможе самостійно укласти договір (і для цього видає родичу довіреність). Тільки після такої перевірки варто купувати зазначену нерухомість. Причому краще постаратися переконати власника приїхати й особисто здійснити операцію. Це зведе до мінімуму ймовірність опротестування купівлі-продажу в судовому порядку.

  - Квартира була куплена на початку 2004 року. Проте зараз всі документи загублені. Підкажіть, де і як їх можна відновити?

  - Якщо договір купівлі-продажу оформляли у нотаріуса, у нього потрібно взяти дублікат даного документа і зареєструвати його в Управлінні Федеральної реєстраційної служби (УФРС) по Москві. Якщо ж договір був укладений в простій письмовій формі, то слід взяти довідку про зміст правовстановлюючих документів, що замінює в настоящий момент загублені документи, в УФРС.

  - Підкажіть, які податки доведеться сплатити при продажу квартири та купівлі житла на гроші, виручені від реалізації першого нерухомості?

  - При продажу квартири необхідно сплатити податок у розмірі 13% з суми, що перевищує 1 млн. руб., Якщо нерухомість перебувала у власності менш трьох років. При купівлі житла податки не стягують. Навпаки, в даному випадку можна один раз скористатися податковим вирахуванням у розмірі 13% від суми, превищающей 1 млн. руб.

  - Я маю намір реалізувати квартиру. Подскажите, какой механизм використовують агентства нерухомості?

  - Експерти агентства нерухомості з продажу житла, як правило, спочатку визначають вартість квартири, виходячи з цінової політики ринку на момент реалізації. Крім того, при оцінці враховують такі фактори, як категорія будинку, стан під'їзду, вид з вікон, наявність або відсутність ремонту і пр. Так роблять для того, щоб продати житло найбільш вигідно і швидко. Потім з клієнтом укладають ексклюзивний договір на продаж квартири, що гарантує максимально оперативний та якісний результат операції. Наступний етап - реклама житла в авторитетних спеціаліщіроанних виданнях. До речі, у подібних оголошеннях вказують телефони ріелторської компанії, щоб позбавити клієнта від дзвінків посередників і шахраїв. Фахівці приймають від покупця аванс за квартиру, збирають всі необхідні довідки, організують взаєморозрахунки між сторонами, узгоджують умови підписання документів. Потім оформляють папери в нотаріуса і реєструють договір відчуження житлового приміщення в Управлінні Федеральної реєстраційної служби по Москві. Заключний етап - підписання учасниками угоди акта прийому-передачі квартири.

  - Що я, як продавець можу зробити, щоб реалізувати квартиру дорожче? Чи варто робити капітальний ремонт?

  - Спочатку необхідно правильно визначити вартість квартири. Для цього фахівці з нерухомості виїжджають до вас додому і детально оцінюють житло виходячи з цілого ряду факторів (великі агентства дану послугу надають безкоштовно). В результаті стає зрозуміло, чи потрібно докладати додаткових зусиль, щоб реалізувати нерухомість дорожче. Однак є й універсальні поради. Перед візитом потенційних покупців слід навести порядок, не варто захаращувати простір зайвої меблями. Крім того, бажано розібрати кладовки і балкон, вимити вхідні двері і забезпечити чистоту на сходовій клітині перед входом у квартиру. А також треба провітрити приміщення, розсунути штори, щоб більше світла попадало в кімнати (так вони виглядають просторіший). До речі, якщо у квартирі світлі шпалери, це теж говорить на користь житла: зрительно кімнати здаються більше.